Данная тема интересует тех, кто решает реализовать свое право на приобретение жилья в период прохождения службы. И многие по-прежнему допускают ошибки при выборе объекта недвижимости, подходящего под цели получения дополнительного долгосрочного дохода. Давайте рассмотрим почему.
На наш взгляд, основной проблемой принятия неэффективных решений со стороны военнослужащих является отсутствие всесторонней достоверной информации по тем вопросам, реализацией которых приходится полностью заниматься военнослужащим-участникам НИС самостоятельно. В частности, государственным администратором накопительно-ипотечной системы ФГКУ «Росвоенипотека» не ведется работа по разъяснению правил выбора квартир, приобретаемых для последующей сдачи в поднаем, в то время как правильные действия в данном направлении в среднесрочной/долгосрочной перспективах (5–25 лет) способны принести собственнику недвижимости дополнительные миллионы рублей реальных денежных средств.
Для ответа на поставленные вопросы давайте рассмотрим, какие параметры влияют на стоимость жилья, ликвидность и стоимость аренды:
- месторасположение – если Ваша квартира окнами выходит на Кремль, то ее ценность будет всегда огромна вне зависимости от кризисов и состояния самой квартиры;
- развитость инфраструктуры – если дом находится, например, в «чистом поле», он не будет интересен для реального проживания вне зависимости от качества самого строения и ремонта в квартире;
- качество дома – класс, материал постройки, состояние мест общего пользования, входные группы, наличие собственной инфраструктуры;
- стоимость обслуживания – наличие коммерческих коммунальных платежей, процедура индексации тарифов;
- качество ремонта в квартире, наличие и качество мебели;
- экология – окна с видом на свалку, на трубы производства;
- соседское окружение – политики, звезды эстрады, иные известные личности.
Имея представление о данных неизменных обстоятельствах, формирующих цены на недвижимость, можно составить рейтинг всех рассматриваемых Вами для приобретения вариантов квартир, в котором учтены вышеуказанные индикаторы. Соответственно уровень защищенности Вашей инвестиции даже от такого простого метода формирования выборки вариантов для покупки жилья существенно возрастет.
Но давайте посмотрим конкретнее. Для того, чтобы инвестиция была эффективной в случае с квартирой мы должны учитывать три составляющие:
- доходы от сдачи в аренду;
- стоимость самой квартиры (стоимость актива);
- стоимость содержания.
На первом месте, конечно, нас интересует систематическая доходность в долгосрочной или среднесрочной перспективах, поэтому сначала мы должны определить местоположение объекта (первое место в нашей шкале оценки стоимости). При этом данный параметр масштабируемый, т.е. сначала нужно определить субъект РФ. Зачастую покупка квартиры для сдачи в аренду в местах прохождения службы (или в «доступности») является ошибкой с точки зрения оценки эффективности. На сегодняшний день лучшим сочетанием цена объекта/стоимость аренды/ликвидность являются квартиры в крупных городах России – Краснодар, Санкт-Петербург, Москва, Екатеринбург, Новосибирск, Хабаровск и другие. С точки зрения ликвидности – т.е. возможности быстро сдать жильё или продать его, лидерами являются Москва и область, Санкт-Петербург и область, Краснодар.
Поскольку инвестиция всегда должна рассчитываться, в том числе с точки зрения выхода из нее, а получаемый доход формируется исходя из ликвидности объекта (т.е. его востребованности на рынке), полагаем, что выбор местоположения для приобретения жилья целесообразно осуществлять в указанных субъектах РФ, где квартиры можно будет продать и также эффективно использовать и через 15–20 лет. Учитывая данное обстоятельство и глядя на сегодняшние реалии, становится понятно, что приобретать квартиру с привлечением ипотечного кредита в старом жилом фонде крайне невыгодно. Представьте, что будет с такими домами еще через 15–20 лет, насколько на тот момент они будут несоответствующими представлениям о качественном жилье. Поэтому становится очевидным один вывод, что с точки зрения эффективной инвестиции покупаться квартира военнослужащим должна исключительно в новом жилом фонде, например, в домах не старше 5–7 лет.
При этом доходы от сдачи в аренду квартир в новом жилом фонде выше аналогов старого фонда. В то же время, если мы принимаем решение о приобретение квартиры в строящемся жилье, то мы должны понимать, что доходы от сдачи квартиры в аренду начнём получать только после получения ключей от застройщика (при условии наличия там ремонта). Однако квартиры на ранней стадии строительства существенно дешевле готовых вариантов. Рост стоимости квартиры, купленной на стадии котлована в Московском регионе, за период достройки дома (полтора года, в среднем) составляет порядка 25–30 процентов. Данное обстоятельство существенно повышает эффективность инвестиции средств НИС в квартиру для сдачи.
Также мы должны учитывать индикатор «стоимость содержания», в который войдут все расходы на доведение квартиры до состояния, пригодного для сдачи в аренду. Соответственно, варианты квартир в новостройках без ремонта, равно как и варианты квартир с «бабушкиным» ремонтом нужно рассматривать с глубокой осторожностью.
Мы разобрали текущие предложения на рынках Московского региона, Санкт-Петербурга и Краснодара и, полагаем, что одним из наиболее интересных вариантов такого рода инвестирования в Москве будут новостройки компании А101, которая предлагает военнослужащим квартиры по военной ипотеке на ранней стадии готовности домов (фактически на стадии котлована). При этом квартиры сдаются с отделкой, дома построены в местах с развитой инфраструктурой и невысокой стоимостью содержания. Доход от сдачи однокомнатной квартиры (3,5 млн. руб.) от 27 тыс. руб. в месяц.
«Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Белые ночи» – жилые районы ГК «А101» доступны участникам НИС по программе «Военная ипотека» со скидкой от компании Военный переезд.
Дополнительную скидку в размере 3% клиенты Военного Переезда получают при покупке квартир у ГК «А101» во всех объектах Застройщика.
Жилой район «Скандинавия»
Расположен в юго-западном направлении от Москвы в Новомосковском административном округе. МКАД – 6,5 км., Калужское шоссе – 4,7 км, выезд на Киевское и Варшавское шоссе. Действующие станции метро (15 мин. езды) – Теплый стан и Бунинская аллея. В следующем году ожидается открытие ст/м «Столбово» в 15 мин. ходьбы от ЖК.
Монолитные дома класса «комфорт+» переменной этажности до 16 этажей. Поэтапный срок ввода в эксплуатацию до II квартала 2020 г. Квартиры сдаются с отделкой «под ключ». Дизайн отделки представлен в трёх стилях. При желании можно выбрать черновую отделку. Высота потолков от 2,8 м. Стоимость квартир начинается от 3,37 млн. руб. Собственники квартир получают московскую прописку.
Квартальный принцип района – закрытые дворы, пешеходные зоны, спортивные площадки. Проект предусматривает наличие двух детских садов, одной общеобразовательной школы, теннисного корта, парковой зоны и иные объекты инфраструктуры для комфортного проживания.
«Скандинавия» - современный благоустроенный жилой район европейского формата, способный удовлетворить требования самого взыскательного покупателя.
Жилой район «Испанские кварталы»
Расположен в поселении Сосенское Новомосковского АО в 5 км от МКАДа по Калужскому шоссе. До станций метро «Саларьево» и «Теплый стан» около 5 км. Запланировано открытие ст/м «Прокшино» в 1 км от комплекса.
Монолитные комфортные дома различной этажности до 15 этажей. Поэтапный срок ввода в эксплуатацию до III квартала 2019 г. Квартиры имеют как стандартную, так и свободную планировку. На выбор покупателя представлены квартиры с тремя видами дизайнерской отделки или в черновом варианте. Высота потолков от 2,8 м до 3 м. Собственники квартир получают московскую прописку. Стоимость квартир начинается от 3,72 млн руб.
Рядом с микрорайоном находятся школы и дошкольные учреждения, медучреждения. Самодостаточность жилого района обеспечивается наличием собственной школы, детских садов, теннисного корта, ТРЦ, парка и спорткомплекса.
«Испанские кварталы» – это новый уровень комфорта. Концепция строительства разработана испанскими архитекторами. В основу заложен принцип квартальной застройки Барселоны.
«Москва А101»
Микрорайон класса «комфорт», расположенный в центре Новой Москвы – 6,5 км по Калужскому шоссе, соседствует с посёлком Коммунарка. Действующие станции метро – Теплый стан, Бунинская аллея и Саларьево. По проекту в 2019 г. введут в эксплуатацию ст/м – Прокшино (1,2 км от ЖК) и Столбово (2 км от ЖК).
Современные монолитные дома различной этажности до 16 этажей. Поэтапный срок ввода в эксплуатацию: часть домов заселено, часть домов на завершающей стадии, окончание строительства района – IV квартал 2019 г. Квартиры предусматривают кухни и ванные комнаты больших площадей. Высота потолков до 3 м. Демократичная стоимость квартир с московской пропиской – от 3,43 млн. руб.
Корпуса района создаются в формате закрытых кварталов с пешеходными зонами и благоустроенными зонами отдыха. В п. Коммунарка расположены объекты социальной и коммерческой инфраструктуры: школа, поликлиника, банк, магазины, спортивный комплекс. Внутренняя инфраструктура проекта уже построены и планируются к строительству: собственная школа, два муниципальных детских садика, три частных садика, спортивные площадки.
Удачное расположение «Москва А101» в тихом, экологически благоприятном районе в сочетании с эстетичностью и развитой собственной инфраструктурой – идеальное сочетание для семейной жизни.
Жилой район «Белые ночи»
Находится в 6 км от МКАДа в Западном Бутово Новомосковского АО. В шаговой доступности ст/м – «Бунинская аллея» (1,5 км от ЖК) и «Улица Горчакова» (1,7 км от ЖК). В следующем году ожидается открытие ст/м «Столбово» (2 км от ЖК).
Современный микрорайон с белоснежными кварталами, созданными монолитными домами с отдельными дворами, зонами отдыха и игровыми площадками. Различная этажность домов: от 12 до 16 этажей. На выбор покупателя представлены квартиры с двумя видами отделки, а также черновой вариант. Высота потолков от 2,8 м до 3 м. Стоимость квартир начинается от 3,59 млн. руб. Московская прописка.
Относительно небольшая зона площадь микрорайона предусматривает наличие развитой инфраструктуры как собственной – школа, детский сад, ТРЦ, спортивные объекты, летний кинотеатр, так и находящейся в шаговой доступности – общеобразовательные школы, в том числе с физико-математическим уклоном, детские садики, магазины, ТРЦ, спортивно-оздоровительный комплекс.
Жилой район «Белые ночи» выбирают люди, предпочитающие активный образ жизни – велодорожки, прогулочные зоны, лыжные трассы, спортивные объекты – застройщик позаботился о досуге собственников квартир.
Для получения скидки до обращения к застройщику обязательно зарегистрируйте свою заявку на сайте или по телефону 8-800-100-9767. В случае обратного порядка и обращения к застройщику в первую очередь по условиям работы программы дополнительная скидка не предоставляется.
О вариантах покупки жилья с высокой оценкой инвестиционной эффективности в других городах России, включая Санкт-Петербург и Краснодар, обращайтесь непосредственно к консультантам Военного переезда. А на сайте в разделе Акции Вы всегда найдете горячие предложения на новостройки со скидками, которые всегда будут полезны для Ваших инвестиций.
