Когда у аналитиков и экспертов по недвижимости спрашивают, что лучше купить по военной ипотеке участнику НИС – вторичное жилье или «первичку» – обычно ответ дают в зависимости от того, как скоро участник НИС планирует въехать в квартиру.
Если в планах быстрое заселение, то конечно разумнее покупать вторичное жилье, в которое можно сразу же после заключения сделки въехать и жить. Если же время терпит и жилье приобретается на будущее, то, безусловно, актуально приобрести «первичку». Обзор посвятим сегодняшней ситуации на рынке "вторички" в столице.
Динамика стоимости
Согласно имеющимся аналитическим данным, в первые месяцы текущего года стоимость среднестатистического предложения "вторички" столицы сократилась на 1,8% и составила 207 500 рублей за "квадрат". По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, стоимость предложения упала на 4,2%. Однако, изменения динамики было не равномерным. Решающими факторами была типология квартир и типы домов. Так, снижение стоимости на вторичные «однушки» и «двушки» было незначительным. Одновременно наблюдалась явная динамика снижения стоимости на 3-х комнатные и четырехкомнатные квартиры: за два первых месяца текущего года «трешки» подешевели на 2,3%, а квартиры с четырьмя жилыми комнатами упали на 2,5%.
Эксперты утверждают, что наблюдающаяся сегодня динамика полностью соответствует прогнозному снижению стоимости на 5 - 7%, которое многие эксперты озвучивали на нынешний год.
Кроме снижающихся цен в описанный выше период наблюдалась тенденция спада объемов предложения «вторички». Первая причина такой тенденции, январские праздники, покупателям и продавцам было не до заключения сделок. Вторая причина спада объемов предложения, факт того, что в декабре месяце все хорошие предложения были разобраны.
Спад цен на 3-х комнатные и четырехкомнатные квартиры вполне объясним, покупатели сейчас проявляют меньше интереса к многокомнатным квартирам. Их интересуют в основном квартиры с одной или двумя жилыми комнатами.
Если говорить о цене на "вторичку" Новой Москвы, то здесь в первые месяцы 2017 года наблюдалось снижение, которое нивелировало рост стоимости в последние месяцы 2016 года. Но нельзя динамику спада назвать всецелой. К примеру, в Новомосковском АО среднестатистическая стоимость уменьшилась на 1,9%, в то время как в Троицком АО цена наоборот выросла. Причиной спада в Новомосковском АО является острая конкуренция между "первичкой" и "вторичкой". В Троицком АО у «вторички» нет такого количества конкурентов, так как здесь новых объектов гораздо меньше. Кроме того стоимость «вторички» в ТАО упала еще и по той причине, что наиболее ликвидные предложения были проданы еще перед новым годом.
Характер изменения стоимости по классам жилья
Ценник на вторичные квартиры столицы зависят от многих факторов, но ключевым является класс жилья. Также на стоимость жилья влияет близость к метро, и только на третьем месте стоит ряд таких факторов, как тип дома, планировка, наличие/отсутствие хорошего ремонта.
В последние 2 месяца средняя удельная стоимость по классам менялась следующим образом:
- жилье "комфорт" подешевело на 1,7% по сравнению с декабрем прошлого года. Сегодня «квадрат» вторичного московского жилья комфорт-класса стоит 214,8 тысяч рублей.
- жилье "бизнес" упало в стоимости за последние два месяца на 1,9% по сравнению с последним месяцем прошлого года. Столичный «квадрат» в домах бизнес-класса стоит 277,6 тысяч рублей.
- жилье массового сегмента в цене не изменилось. Такая тенденция объясняется тем, что несмотря на невысокие потребительские качества жилья в сравнении с "комфортом" и "бизнесом", жилье "вторички" всегда найдет своего клиента. Срок его экспонирования самый короткий. Покупатели интересуются "вторичкой" массового сегмента за счет сочетания факторов стоимости, месторасположения и пусть небольших, но отдельных комнат. Сегодня квадратный метр жилья эконом-класса продается за 169,0 тысяч рублей.
Стоимость "вторички" по округам
За последние два месяца ценник по всем округам Москвы (в пределах прежних границ) снизилась. Так, в ЗАО средний ценник на "вторичку" упал на 3,9% по сравнению с последним месяцем прошлого года. Среднестатистический ценник в САО упал на 3,1%. В СЗАО также наблюдался отрицательный тренд, снижение стоимости произошло на 2,1%. Минимальные колебания наблюдались в ЮАО, там за два месяца текущего года ценник сократился всего на 1,1%.
Устойчивая отрицательная динамика объясняется спадом средней стоимости в монолитно-кирпичных и монолитных домах, которые являются наиболее дорогостоящими. Кроме того, отрицательная динамика была вызвана сокращением доли предложения в таких домах.
В итоге, на сегодняшний день "вторичка" в разных АО столицы стоит:
- в ЦАО один «квадрат» стоит 355,7 тысяч рублей;
- в ЗАО квадратный метр оценивается в 229,4 тысяч рублей;
- в ЮЗАО квадратный метр продается за 206,9 тысяч рублей;
- в СЗАО один «квадрат» можно купить за 189,4 тысяч рублей.
Самый доступный «квадрат» столичного жилья в столице в рамках ее старых границ, в СВАО (181,8 тысяч рублей), в ЮАО (средняя цена «квадрата» 171,7 тысяч рублей) и в ЮВАО (средний ценник квадратного метра жилплощади – 159,2 тысяч рублей).
В Новой Москве вторичное жилье самое дешевое по причине пока еще плохой транспортной доступности. Так, в ЗелАО один квадратный метр жилья вторичного фонда продается за 119,2 тысяч рублей, в НАО в среднем 115,3 тысяч рублей. В ТАО один «квадрат» продается за 105 тысяч рублей.
Выбор московского дома для покупки по военной ипотеке
Безусловно, участнику НИС не хватит накоплений, чтобы купить вторичное жилье в современных столичных домах бизнес-класса. Лучше остановить свой выбор на столичных домах эконом-класса сравнительно недавней постройки.
Преследуя желание сэкономить, не стоит впадать в крайности и выбирать квартиру в слишком старых многоэтажных домах, так как они рискуют через 8 – 10 лет войти в очередной список домов под снос. Не стоит обращать внимание и на столичные панельные девятиэтажки, так как они первыми пойдут под снос, и произойдет это в ближайшее время.
Напомним, что столичные чиновники заявили о том, что под снос пойдут не только пятиэтажные «хрущевки», но и старые панельные 9-этажные дома, которые находятся в одном районе со сносимыми пятиэтажками. Всего, как обещают чиновники, будет снесено 8000 домов. Из них 7000 домов под снос – это «хрущевки», а оставшиеся 1000 многоэтажек – это панельные девятиэтажные дома старой постройки.
Поэтому московское вторичное жилье покупать следует аккуратно и только после консультации с компетентными специалистами по военной ипотеке.
